Belastungen in Wohnungseigentümergemeinschaften: rechtliche Möglichkeiten

Das Leben in einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht immer einfach. Streitigkeiten wegen Lärm, Gerüchen, störender Tätigkeiten oder nicht genehmigter Bauarbeiten kommen häufiger vor, als man denkt. Wenn der Dialog scheitert, ist es wichtig, die verfügbaren rechtlichen Wege zu kennen.

Was gilt als störende Tätigkeit?

Das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Art. 7.2) verbietet Tätigkeiten, die:

• Belästigend sind — übermäßiger Lärm, wiederkehrende Feiern, nicht kontrollierte Haustiere.
• Ungesund sind — Ansammlung von Müll, anhaltende schlechte Gerüche.
• Schädlich sind — Tätigkeiten, die die Struktur des Gebäudes gefährden.
• Gefährlich sind — Lagerung entzündlicher Stoffe, Bauarbeiten ohne Genehmigung.
• Rechtswidrig sind — Tätigkeiten, die gegen die Gemeinschaftsordnung oder das Gesetz verstoßen.

Welche Schritte sind zu befolgen?

1. Formelle Aufforderung an den Eigentümer

Der erste Schritt ist eine formelle Aufforderung durch den Präsidenten der Gemeinschaft mit dem Verlangen, die Tätigkeit unverzüglich einzustellen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich eine schriftliche Mitteilung, etwa per Einschreiben.

2. Beschluss in der Eigentümerversammlung

Bleibt die Aufforderung wirkungslos, kann die Gemeinschaft eine außerordentliche Versammlung einberufen, um den Präsidenten zur gerichtlichen Unterlassungsklage zu ermächtigen.

3. Gerichtliche Unterlassungsklage

Vor Gericht kann beantragt werden:

• Die endgültige Einstellung der störenden Tätigkeit.
• Schadensersatz für die verursachten Schäden.
• In schweren Fällen der Entzug des Nutzungsrechts an der Immobilie für bis zu drei Jahre.

Fristen

Für die Unterlassungsklage selbst gibt es keine besondere Verjährungsfrist, solange die Tätigkeit andauert. Der Schadensersatzanspruch unterliegt jedoch einer Verjährung von 5 Jahren (Art. 1964 spanisches Zivilgesetzbuch).

Fazit

Wenn in Ihrer Gemeinschaft eine Störungssituation besteht, ist es entscheidend, alles zu dokumentieren (Aufnahmen, Fotos, Meldungen an die Ortspolizei) und mit anwaltlicher Beratung den wirksamsten Weg zu wählen.

Haben Sie ein Zusammenlebensproblem in Ihrer Gemeinschaft? Sie können eine Beratung anfragen, um Ihren Fall prüfen zu lassen.